Часто задаваемые вопросы

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах.

При этом подпунктом 6 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имею граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 287.3 ГК РФ установлено, что собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Вместе с тем пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, исключительное право на приобретение в собственность возникает на ту часть земельного участка, которая необходима для использования находящегося на таком земельном участке здания, сооружения.

Кроме того, в судебной практике выработан следующий подход: при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015).

При этом статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, при рассмотрении уполномоченным органом обращений о предоставлении в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, необходимо учитывать цель предоставления земельного участка, потребность в таком земельном участке, а также требования, предъявляемые к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Согласно части 1 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) заключение договора о КРТ осуществляется по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Части 11, 12 статьи 68 ГрК РФ предусматривают возможность лица, с которым заключен договор о КРТ, привлечь к исполнению такого договора иное лицо, передать указанному лицу предоставленный ему для целей КРТ земельный участок или его часть в субаренду без согласия арендодателя такого земельного участка на срок, не превышающий срок его аренды.

Вместе с тем действующая редакция главы 10 ГрК РФ не предусматривает возможность заключения договора о КРТ в случае самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическим лицом, созданным Российской Федерацией и обеспечивающим реализацию принятого Правительством Российской Федерации решения о КРТ или созданным субъектом Российской Федерации и обеспечивающим реализацию принятого субъектом Российской Федерации решения о КРТ (далее – Юридическое лицо), возможность привлечения Юридическим лицом третьи лиц для реализации КРТ.

Таким образом, по мнению ФАС России, вышеуказанные положения статьи 68 ГрК РФ не подлежат применению.

Вместе с тем, согласно совместной позиции ФАС России и Минстроя России, Юридическое лицо вправе привлечь к исполнению решения о КРТ подрядчика.

Постановлением Правительства Российской Федерации о 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (далее – Правила).

Согласно подпункту «г» пункта 7 Правил извещение о проведении аукциона должно содержать сведения об объекте незавершенного строительства, включая примерное определение его готовности, выраженное в процентах, кадастровый номер (при наличии), а также о земельном участке, на котором он расположен (местоположение, площадь, кадастровый номер земельного участка, разрешенное использование и указание на предельные параметры его застройки).

При этом договор купли-продажи заключается на условиях, определенных аукционной документацией и по цене, предложенной победителем торгов.

Вместе с тем согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, договор аренды земельного участка для завершения строительства заключается без проведения торгов на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем условия договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами только при наличии оснований, установленных статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом снос объекта, покупка которого являлась существенным условием договора купли-продажи, а также строительство нового объекта, фактически ведут к замене предмета договора купли-продажи, а также изменению условий договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов по основаниям, не предусмотренными пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, условие о необходимости предварительного сноса объекта незавершенного строительства могло иметь существенное значение для принятия потенциальными участниками решения об участии в торгах, и, как следствие, могло привести к сокращению количества участников торгов.

Таким образом, изменение условий заключенного договора относительно его проекта, исполнение договора на условиях, отличных от указанных в документации, нарушает равенство потенциальных участников торгов и влечет изменение круга заинтересованных в заключении договора купли-продажи лиц.

Учитывая изложенное, по мнению ФАС России, внесение изменений в договор аренды земельного участка в части дополнения условием о сносе объекта незавершенного строительства недопустимо.

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 8 статьи 39.8 ЗК РФ для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены максимальные (предельные) сроки.

Таким образом, договоры аренды подлежат прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, и не могут быть возобновлены на неопределенный срок.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, использование земельного участка без действующего договора аренды земельного участка не допускается, заключение договора на право размещения НТО должно осуществляться с использованием конкурентных процедур.

В рамках полномочий, предусмотренных пунктом 1 части 1 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 331, ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части проверки обоснованности устанавливаемых хозяйствующими субъектами цен на товары в случае, если данные хозяйствующие субъекты занимают доминирующее положение на соответствующем товарном рынке, а также в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений или осуществления антиконкурентных действий.

Условия, на основании которых положение хозяйствующего субъекта может быть признано доминирующим, установлены статьей 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Вместе с тем, рынки розничной торговли продовольственными товарами являются конкурентными с большим количеством участников.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, как оптовые, так и розничные цены на продовольственные товары не подлежат государственному регулированию, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговле).

Закон о торговле предусматривает возможность государственного регулирования цен на социально значимые продовольственные товары.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530 утвержден перечень отдельных видов социально значимых продовольственных товаров первой необходимости, в отношении которых могут устанавливаться предельно допустимые розничные цены, и правила установления предельно допустимых розничных цен на такие товары. Согласно пункту 3 указанных правил, подготовка предложений об установлении предельных розничных цен на продовольственные товары осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации по результатам оперативного анализа состояния розничных цен на продовольственные товары и с учетом влияния сезонного фактора на динамику цен.

В связи со сложившейся ситуацией с потребительскими ценами на социально значимые продовольственные товары по поручению Правительства Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти предпринимается комплекс мер по снижению и пресечению необоснованного роста цен на социально значимые продукты питания.

ФАС России поручила территориальным органам усилить контроль за ценообразованием на рынках социально значимых продовольственных товаров.

При выявлении повышения цен совместно с органами прокуратуры соответствующих субъектов Российской Федерации проводятся внеплановые проверки как оптовых поставщиков продовольственных товаров, так и розничных сетей. В случае выявления признаков нарушений применяются меры антимонопольного и прокурорского реагирования.

Рынок жилой недвижимости в Российской Федерации в целом является конкурентным.

Хозяйствующие субъекты вправе самостоятельно устанавливать цены на реализуемое недвижимое имущество в зависимости от конъюнктуры рынка.

Государственное регулирование цен в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.02.1995 № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)».

Согласно законодательству Российской Федерации цены на жилую недвижимость не подлежат государственному регулированию.

В случае обнаружения признаков нарушения антимонопольного законодательства, антимонопольным органом принимаются меры антимонопольного реагирования.

В случае наличия информации о конкретных нарушениях антимонопольного законодательства со стороны конкретных хозяйствующих субъектов и (или) органов государственной власти, заявитель вправе  обратиться в антимонопольный орган с заявлением, соответствующим требованиям статьи 44 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ
«О защите конкуренции», которое будет рассмотрено антимонопольным органом в установленном порядке.

Согласно абзацу 3 пункта 1.2 Методических рекомендаций в случае, если заявителем одновременно обжалуются действия организатора торгов и оператора электронной площадки, включенного в перечень, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.07.2018 № 1447-р (далее – Перечень), такая жалоба подлежит рассмотрению Центральным аппаратом ФАС России. Частичное» рассмотрение жалобы территориальным органом (исключительно в части действий организатора торгов) не допускается.

В настоящее время в Перечень включены следующие операторы электронных торговых площадок:

1) Акционерное общество «Агентство по государственному заказу Республики Татарстан»;

2) Акционерное общество «Единая электронная торговая площадка»;

3) Акционерное общество «Российский аукционный дом»;

4) Акционерное общество «ТЭК – Торг»;

5) Акционерное общество «Электронные торговые системы»;

6) Закрытое акционерное общество «Сбербанк - Автоматизированная система торгов»;

7) Общество с ограниченной ответственностью «РТС – тендер»;

8) Общество с ограниченной ответственностью «Электронная торговая площадка ГПБ»;

Положения абзаца 3 пункта 1.2 Методических рекомендаций применяются при работе с жалобами вне зависимости от видов отраслевых (имущественных) торгов, включая торги по продаже арестованного имущества или имущества банкротов.

Таким образом, жалоба на процедуру проведения обязательных торгов, содержащая довод о нарушении в действиях оператора электронной торговой площадки, подается в Центральный аппарат ФАС России, вне зависимости от наличия иных доводов.

Законодательством о градостроительной деятельности не установлены особые требования к членам саморегулируемой организации, выполняющим функции технического заказчика, в том числе осуществляющим строительный контроль на основании договора.

В соответствии с частями 10-13 статьи 55.16 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) уровень ответственности по компенсационному фонду возмещения вреда саморегулируемой организации соответствующего вида определяется исходя из максимальной стоимости договора подряда, который планируют выполнять индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, а уровень ответственности по компенсационному фонду обеспечения договорных обязательств – исходя из предельного размера обязательств по договорам подряда, которые индивидуальный предприниматель, юридическое лицо намерены заключить с использованием конкурентных способов заключения договоров.

При этом под договорами, заключенными с использованием конкурентных способов определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей), понимаются договоры, заключенные в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, законодательством Российской Федерации о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц, или в иных случаях по результатам торгов (конкурсов, аукционов), если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение торгов (конкурсов, аукционов) для заключения соответствующих договоров является обязательным (пункт 3 части 1 статьи 55.1 ГрК РФ).

Сторонами по договору подряда являются подрядчик, который обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, и заказчик, который обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

Необходимо учитывать, что согласно статье 1079 ГК РФ не только строительная, но и иная, связанная с нею деятельность, отнесены
к деятельности, создающей повышенную опасность для окружающих. В этой связи лицо, осуществляющее функции технического заказчика, несет ответственность в случае причинения соответствующего вреда.

Причем в соответствии со статьей 1080 ГК РФ лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно, в размере, соответствующем степени вины каждого причинителя вреда.
При невозможности определить степень вины доли признаются равными.

Согласно статьей 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией).

ГрК РФ определен перечень функций технического заказчика, для выполнения которых юридическому лицу требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида, исходя из их взаимосвязи с подрядными работами и требованиями безопасности объектов капитального строительства. К ним отнесен и строительный контроль технического заказчика (пункт 22 статьи 1 и часть 2 статьи 53 ГрК РФ).

Пунктами 1.1 и 2 части 5 статьи 60 ГрК РФ установлена солидарная имущественная ответственность лица, выполнившего подрядные работы, и лица, осуществлявшего функции технического заказчика, в том числе строительный контроль, за причинение вреда вследствие разрушения, повреждения одного и того же объекта капитального строительства, а также ответственность саморегулируемых организаций, членами которых являлись указанные лица.

Ответственность членов саморегулируемых организаций и саморегулируемых организаций, членами которых они являются, за причиненный ущерб предусмотрена пунктом 1 части 2 статьей 60.1 ГрК РФ в рамках компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.

Определение ГрК РФ одних и тех же размеров взносов в компенсационные фонды по уровням ответственности для лица, выполняющего работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, и для технического заказчика, осуществляющего в том числе строительный контроль на этом же объекте капитального строительства, обусловлено обеспечением солидарной ответственности таких лиц за совместно причиненный вред, ущерб.

С учетом изложенного уровень ответственности члена саморегулируемой организации, имеющего намерение выполнять по договору строительный контроль, устанавливается исходя из размера обязательств по договору о строительстве, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, по которому планируется осуществление такого строительного контроля.

Дополнительно сообщаем, что в отличие от лица, осуществляющего строительный контроль, подрядчик несет обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, и оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено иное (статья 745 ГК РФ).

Статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) регулируются вопросы подготовки, организации, проведения аукциона на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ определена информация, которая должна быть указана в извещении о проведении аукциона. Согласно пункту 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка. Результаты аукциона оформляются протоколом.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (статья 447 ГК РФ). Иные условия, на которых будет заключен договор, указываются в извещении о его проведении, заранее размещаемом на официальном сайте, а также проекте договора аренды земельного участка (пункты 21, 22 статьи 39.11 ЗК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора.

В этой связи договор заключается на условиях, определенных уполномоченным органом в извещении и протоколе о результатах аукциона.

При этом согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, либо такие основания предусмотрены законом.

Условия договора, заявленные в извещении о проведении аукциона, проекте договора аренды земельного участка, определяют потенциальный круг лиц, заинтересованных в участии в торгах, в этой связи действия органа государственной власти, органа местного самоуправления по изменению условий договора могут содержать признаки ограничения конкуренции.

В рамках полномочий, предусмотренных пунктом 1 части 1 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 331, ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части проверки обоснованности устанавливаемых хозяйствующими субъектами цен на товары в случае, если данные хозяйствующие субъекты занимают доминирующее положение на соответствующем товарном рынке,
а также в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений или осуществления антиконкурентных действий.

Условия, на основании которых положение хозяйствующего субъекта может быть признано доминирующим, установлены статьей 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Вместе с тем, рынки розничной торговли продовольственными товарами являются конкурентными с большим количеством участников.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, как оптовые, так и розничные цены на продовольственные товары не подлежат
государственному регулированию, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговле).

Закон о торговле предусматривает возможность государственного регулирования цен на социально значимые продовольственные товары.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530 утвержден перечень отдельных видов социально значимых продовольственных товаров первой необходимости, в отношении которых могут устанавливаться предельно допустимые розничные цены, и правила установления предельно допустимых розничных цен на такие товары. Согласно пункту 3 указанных правил, подготовка предложений об установлении предельных розничных цен на продовольственные товары осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации по результатам оперативного анализа состояния розничных цен на продовольственные товары и с учетом влияния сезонного фактора на динамику цен.

В связи со сложившейся ситуацией с потребительскими ценами на социально значимые продовольственные товары по поручению Правительства Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти предпринимается комплекс мер по снижению и пресечению необоснованного роста цен на социально значимые продукты питания.

ФАС России поручила территориальным органам усилить контроль за ценообразованием на рынках социально значимых продовольственных товаров.

При выявлении повышения цен совместно с органами прокуратуры соответствующих субъектов Российской Федерации проводятся внеплановые проверки как оптовых поставщиков продовольственных товаров, так и розничных сетей. В случае выявления признаков нарушений применяются меры антимонопольного и прокурорского реагирования.

Правила заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новой срок (в том числе изначально заключенных на срок менее одного года по результатам торгов) установлены частями 9-11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора аренды на новый срок минимальный срок, на который перезаключается договор, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не устанавливают максимальный срок, на который может быть перезаключен такой договор.

Учитывая изложенное, срок действия договора аренды государственного (муниципального) имущества в случае его перезаключения определяется сторонами договора самостоятельно с учетом положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закон о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Кроме того, в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая изложенное, заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок может быть осуществлено без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при условии, что договором не установлен запрет на его заключение на новый срок и предельный срок действия договора не ограничен законодательством, а также при отсутствии оснований для отказа арендатору в таком заключении, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон о торговле) размещение нестационарных торговых объектов (далее – НТО) на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Согласно статье 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов (подпункт 6 пункта 1). 
Таким образом, по общему правилу использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения нестационарных торговых объектов осуществляется без предоставления таких участков в пользование, в том числе без заключения договора аренды земельного участка. 
При этом согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение НТО на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения НТО в соответствии с Законом о торговле. 
Вместе с тем схема размещения НТО, а также порядок и условия размещения НТО устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. 

Вместе с тем статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие), в том числе органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.

Учитывая изложенное, по мнению ФАС России, в целях недопущения нарушения запрета, установленного статьей 15 Закона о защите конкуренции, и для обеспечения равного доступа хозяйствующих субъектов к земельным участкам для размещения НТО должны быть предусмотрены конкурентные процедуры на право заключения договора на размещение НТО.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества регламентированы статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, предусмотренных частью 1 указанной статьи. 
Согласно пункту 3 части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в порядке, предусмотренном частью 1 указанной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Заключение указанных договоров осуществляется по результатам торгов, проводимых в соответствии с Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее – Правила). 
При этом действия по передаче государственного или муниципального имущества в аренду без торгов при отсутствии исключений, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции могут содержать признаки нарушения антимонопольного законодательства. 

Отношения по отчуждению государственного и муниципального имущества регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации).

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. 
Таким образом, в случае отказа участников долевой собственности от реализации преимущественного права находящаяся в государственной
 или муниципальной собственности доля в праве общей собственности реализуется в порядке и способами, установленными Законом о приватизации. 
Вместе с тем действия по отчуждению государственного или муниципального имущества в нарушение условий и требований, предусмотренных действующим законодательством, могут содержать признаки нарушения антимонопольного законодательства Российской Федерации.

В рамках полномочий, предусмотренных пунктом 1 части 1 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 331, ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части проверки обоснованности устанавливаемых хозяйствующими субъектами цен на товары в случае, если данные хозяйствующие субъекты занимают доминирующее положение на соответствующем товарном рынке, а также в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений или осуществления антиконкурентных действий.

Условия, на основании которых положение хозяйствующего субъекта может быть признано доминирующим, установлены статьей 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Вместе с тем, рынки розничной торговли продовольственными товарами являются конкурентными с большим количеством участников.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, как оптовые, так и розничные цены на продовольственные товары не подлежат государственному регулированию, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее − Закон о торговле).

Закон о торговле предусматривает возможность государственного регулирования цен на социально значимые продовольственные товары.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530 утвержден перечень отдельных видов социально значимых продовольственных товаров первой необходимости, в отношении которых могут устанавливаться предельно допустимые розничные цены, и правила установления предельно допустимых розничных цен на такие товары. Согласно пункту 3 указанных правил, подготовка предложений об установлении предельных розничных цен на продовольственные товары осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации по результатам оперативного анализа состояния
розничных цен на продовольственные товары и с учетом влияния сезонного фактора на динамику цен.

В связи со сложившейся ситуацией с потребительскими ценами на социально значимые продовольственные товары по поручению Правительства Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти предпринимается комплекс мер по снижению и пресечению необоснованного роста цен на социально значимые продукты питания.

ФАС России поручила территориальным органам усилить контроль за ценообразованием на рынках социально значимых продовольственных товаров.

В силу статьи 2 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее − Закон о защите конкуренции) антимонопольное законодательство Российской Федерации основывается в том числе на Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы и другие существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

Таким образом, изменение существенных условий договора аренды, заключенного по результатам торгов, является нарушением требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (пункт 8 статьи 448 ГК РФ).

При этом в судебной практике выработан следующий подход: внесение изменений в договор аренды не изменяет предмет договора аренды, если не было передано новых помещений, а изначально переданные арендатору помещения остались в его владении (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2018 № Ф05-13930/2018 по делу № А40-11404/2018).

В этой связи ФАС России полагает, что повторное проведение торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества в случае изменения площади имущества не требуется, если в совокупности выполняются следующие условия:

- документацией об аукционе предусматривалось право арендатора на проведение кадастровых работ в отношении объекта аренды;

- проведение таких работ не связано с изменением внешних границ объекта аренды, а также не влечёт передачу новых площадей.

Учитывая изложенное, по мнению ФАС России, в рассматриваемой ситуации изменение условия о площади объекта в договоре в связи с произведёнными кадастровыми работами не будет являться нарушением антимонопольного законодательства в случае, если возможность проведения кадастровых работ была предусмотрена документацией об аукционе, а также если проведение таких кадастровых работ не привело к изменению внешних границ объекта аренды и не повлекло передачу арендатору новых площадей.

С 1 октября 2022 года функционал ГИС Торги позволяет организаторам торгов размещать извещения о проведении Торгов на электронных площадках, не включенных в Перечень. Данная возможность реализуется посредством указания в извещении о проведении Торгов наименования и адреса электронной площадки, на которой будут проводиться Торги в электронной форме.

При этом в ГИС Торги по всем видам торгов реализован сервис «Открытые
данные» (https://torgi.gov.ru/new/public/opendata/reg), посредством которого
электронные площадки могут получать опубликованные сведения об извещениях и информационных сообщениях о проведении торгов, протоколах, договорах и нормативно-справочной информации.

Правила заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новой срок (в том числе изначально заключенных на срок менее одного года по результатам торгов) установлены частями 9-11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции).

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора аренды на новый срок минимальный срок, на который перезаключается договор, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не устанавливают максимальный срок, на который может быть перезаключен такой договор.

Учитывая изложенное, срок действия договора аренды государственного (муниципального) имущества в случае его перезаключения определяется сторонами договора самостоятельно с учетом положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закон о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Кроме того, в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая изложенное, заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок может быть осуществлено без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при условии, что договором не установлен запрет на его заключение на новый срок и предельный срок действия договора не ограничен законодательством, а также при отсутствии оснований для отказа арендатору в таком заключении, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.