Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами

1. В ФАС России и территориальные органы поступает большое количество обращений физических лиц с жалобами действия управляющих организаций при оказании услуг по управлению многоквартирными домами.
2. Управлением был проведен анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами за 2010 гг.
3. В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка определен комплекс услуг по управлению многоквартирными домами.
Состав указанных услуг регламентирован статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс):
- выполнение работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирного дома и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
- осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности на основе заключаемого договора управления многоквартирным домом.
4. В качестве географических границ рынка приняты административные границы городов с населением более 100 тысяч жителей. При этом был исследован рынок услуг по управлению только многоквартирными домами, не включающий индивидуальные жилые дома. В случае если на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляет свою деятельность территориальный орган, отсутствовали города с населением более 100 тысяч жителей, анализ проводился в отношении административного центра субъекта Российской Федерации.
5. По состоянию на 31 декабря 2010 года управление многоквартирными домами осуществляли 4304 частных, 410 муниципальных и 143 с долей участия в уставном капитале субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований более чем 25% управляющих организаций.
6. Потребители услуг. Собственники и наниматели помещений в многоквартирных домах.
Поставщики услуг. Управляющие организации - юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.
7. Для оценки уровня концентрации товарного рынка сформирована выборка городов, для которых рассчитаны коэффициенты рыночной концентрации (CR3) и индексы Герфиндаля-Гиршмана (HHI). Генеральная совокупность городов была стратифицирована в зависимости от численности населения: города - «мультимиллионники», города - «миллионники», города с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн. чел., города с численностью населения от 250 тыс. до 500 тыс. чел, города с численностью населения от 100 тыс. до 250 тыс.чел. Для группы городов - «мультимиллионников» использовано сплошное наблюдение, для остальных слоев - сформирована случайная выборка 5 городов в каждой группе (таблица 3).
В большинстве городов – «миллионников» и городов с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн. человек зафиксирован низкий уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами.
Исключение составляют Нижний Новгород, Красноярск, Тула с высоким уровнем концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами
В городах с численностью населения от 250 тыс. до 500 тыс. человек и городах с численностью от 100 тыс. до 250 тыс. человек рынок услуг по управлению многоквартирными домами низко и умеренно концентрирован соответственно.
Исключение составляют Тамбов, Норильск с высоким уровнем концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами.
Результаты анализа данных показывают снижение уровня концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в 2010 году по сравнению с 2009 годом.
8. При достаточно большом количестве действующих на рынке частных управляющих организаций доля жилищного фонда, обслуживаемого муниципальными унитарными предприятиями, продолжает оставаться значительной: 186 783,78 м2 или 13,60 % от общего объема жилищного фонда и 18,27 % от общего объема жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями. Произошло увеличение объема жилищного фонда, обслуживаемого смешанными управляющими организациями: в 2010 г. они стали обслуживать 90 973,12 тыс. м2 (в 2009 г. – 89 679,79 тыс.м2), что составило 6,68 % от общего объема жилищного фонда и 8,90 % от общего объема жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями.
Разделение рассматриваемого рынка по административно-территориальному принципу по-прежнему сохраняется, особенно в таких муниципальных образованиях, в которых управление многоквартирными домами осуществляется исключительно муниципальными унитарными предприятиями, например, в городе Грозный – 4 предприятия (Чеченская Республика).
9. Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городах характеризуется незначительными барьерами входа. Деятельность управляющих организаций не требует значительных первоначальных инвестиций, не является лицензируемой.
Вместе с тем, в действующем законодательстве содержатся положения, позволяющие хозяйствующим субъектам, органам власти и органам местного самоуправления ограничивать конкуренцию.
I. Законодательством не урегулирован порядок передачи вновь выбранной управляющей организации от прежней технических и иных документов на многоквартирный дом, перечисления остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчетном счете прежней управляющей организации (счетах расчетного (кассового) центра муниципального образования).
II. Муниципальные органы власти продолжают устанавливать размер платы для собственников помещений многоквартирных домов за содержание и ремонт общего имущества, вводить обязательные платежи (например, на проведение капитального ремонта) в границах соответствующего муниципального образования, что препятствует развитию ценообразования на договорной основе и ведет к перекрестному финансированию одних объектов за счет средств, полученных от других объектов. Размер платы за содержание и ремонт должен устанавливаться общим собранием собственников помещений по предложению управляющей организации по каждому дому индивидуально в зависимости от конкретных технических характеристик дома.
III. В части 2 статьи 163 Жилищного кодекса содержалось требование проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, в котором все помещения находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Однако, если хотя бы одно жилое помещение в таком доме находится у другого (частного) собственника, решение о выборе управляющей организации принимается на общем собрании, и муниципальные (государственные) органы власти, имея большинство голосов на собрании собственников жилья, имеют возможность выбрать управляющую организацию без проведения открытого конкурса.
Порядок выбора способа управления вновь возведенными многоквартирными домами был не урегулирован действующим законодательством. Следствием этого являются ситуации, когда организация-застройщик (инвестор), являясь первым собственником жилых помещений, единолично определяет способ управления и выбирает управляющую компанию, обязывая будущих собственников заключать с ней договоры на управление на невыгодных условиях, или создает товарищество собственников жилья.
10. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по инициативе ФАС России внесены изменения в Жилищный кодекс в части установления обязанности проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации:
- если доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов.
- для управления вновь возведенными многоквартирными домами после ввода дома в эксплуатацию.