ФАС в СМИ: Кто виноват в высоких ценах на квартиры? (Государственная проверка ценообразования на жилье)

О.Бычкова: 12 часов 8 минут в Москве, у микрофона Ольга Бычкова, добрый день. Итак, цены на жилье - насколько они обоснованы, и можно ли говорить о том, что если цены повышаются, значит, это кому-то нужно? Генеральная прокуратура, во всяком случае, предложила Федеральной антимонопольной службе организовать проверку на предмет возможного ценового сговора при определении строительными компаниями цен на вновь возводимое жилье, а также исполнение ими требований антимонопольного законодательства в Москве, Петербурге и Московской области. Об этом сообщила пресс-служба Генеральной прокуратуры, ну а мы обсудим сейчас ситуацию и дальнейшие планы Антимонопольной службы и Генпрокуратуры с начальником управления Антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости локальных монополий и ЖКХ, Михаилом Евраевым. Добрый день, Михаил Яковлевич.
М. Евраев: Добрый день.
О.Бычкова: Итак, давайте мы начнем сразу с того, что именно вы собираетесь проверять вместе с Генеральной прокуратурой? по какому следу вы пойдете?
М.Евраев: Вы знаете, Генеральная прокуратура предложила нам провести такую проверку по Петербургу и по Москве, мы дали соответствующее поручение нашим территориальным управлениям, соответственно по Петербургу и Ленинградской области и по Москве и Московской области, и проверка займет примерно 2-3 месяца. 2-3 месяца она займет, потому что необходимо получить необходимую информацию от строителей, от органов власти, изучить аналитические материалы, которые есть, и после этого обобщить данную информацию и сделать выводы.
О.Бычкова: То есть вы будете изучать конкретный механизм ценообразования, правильно?
М.Евраев: Мы будем изучать, был ли сговор. Дело в том, что сговор доказать крайне сложно, потому что нет такого, что строительные компании собираются вместе и подписывают меморандум о том, что они повышают цены, и передают его в Федеральную антимонопольную службу. Такого не бывает никогда. Поэтому сговор всегда доказывается исключительно по косвенным признакам, ну например, сразу несколько строительных компаний, которые оказывают существенное влияние на рынок,..
О.Бычкова: Крупных?
М.Евраев: ..да, крупных компаний, поднимают цены на определенную величину, в определенное время. В общем, по таким косвенным признакам и можно доказать сговор.
О.Бычкова: То есть если вы вот, например, обнаружите, что в таком-то месяце такого-то года, этого года, предположим, был зафиксирован факт вот такого вот резкого синхронного подъема, то это можно будет считать доказательством существования сговора?
М.Евраев: Ну вы знаете, это можно будет считать одним из факторов, которые свидетельствуют о том, что такой сговор мог быть, но кроме всего прочего ведь необходимо изучить географические границы рынка, т.е. сговор всегда происходит на определенном рынке. Очень много вопросов, которые нужно доказать, и потом эти доказательства нужно будет отстаивать в суде, если компании подадут в суд, нужно будет в судебном порядке отстаивать свою правоту, поэтому мы всегда очень тщательно подбираем доказательства и, собственно говоря, поэтому это и занимает 2-3 месяца. Ну, мы сейчас не говорим, есть сговор на рынке или нет, это покажет проверка. Я просто скажу о том, какие будут последствия в том случае, если сговор есть.
О.Бычкова: Если вам удастся это установить и доказать.
М.Евраев: Да, конечно, именно так. Значит, если нам удастся это установить и доказать, то тогда два последствия: первое последствие - это перечисление теми строительными компаниями, которые вступили в сговор, незаконно полученного дохода в федеральный бюджет, и второе - это последствие. последствие предписания Антимонопольной службы об установлении тех цен, для тех строительных компаний, которые вступили в сговор, на недвижимость, которую они реализуют, которые были бы, скажем так, в нормальной рыночной ситуации в том случае, если бы не было сговора. Т.е. вот два последствия, которые наступают после того, как сговор будет доказан. но опять-таки. только в том случае, если он будет доказан.
О.Бычкова: Да, я только не поняла здесь, это так, к слову сказать, почему они должны перечислять вот эти вот незаконно полученные средства в федеральный бюджет, если эти средства были получены от тех, кто наверное покупал у них по этим завышенным ценам квартиры, понимаете, т.е. деньги брали у нас с вами, да, у граждан, а возвращать все это будут государству, это несправедливо.
М.Евраев: Вы знаете, дело заключается в том, что когда мы говорим про незаконно полученный доход, мы имеем в виду те санкции со стороны государства. которые предусмотрены законодательством за сговор, за ценовой сговор. Что касается потребителей. то в случае если сговор будет доказан, они имеют возможность в гражданско-правовом порядке уже подать иски к строительным компаниям о возмещении им той самой суммы, которую они переплатили как разницу между той суммой, которая была до сговора и той суммой, которая возникла в результате сговора. Вот, но это что касается проверки. На самом деле. конечно, если говорить о том, как решать этот вопрос системно с той ситуацией, которая у нас происходит на рынке, а на рынке сейчас ситуация ненормальная, ее можно охарактеризовать как "рынок продавца", т.е. продавец диктует цены. Это связано с тем, на наш взгляд, в первую очередь, что предложение недостаточно, спрос существенно превышает предложение, и для того, чтобы ключевым образом исправить ситуацию, необходимо в первую очередь увеличить предложение. Увеличение предложения на рынке недвижимости достигается за счет нескольких шагов: первое - это предоставление большего количества земельных участков под строительство, второе - это предоставление большего количества территорий под реконструкцию, это имеется в виду, когда малоэтажное строительство заменяется на высотные дома. Третье - это вывод предприятий из центра города, соответственно, не только предоставлять площадь под строительство, но и улучшать экологическую ситуацию. Если говорить о Москве, то это конечно еще и вопрос транспортной доступности Московской области. Многие, наверное, покупали бы жилье не в Москве, а в Московской области. если б не нужно было по 2-3 часа стоять в пробках или на перекладных, меняя виды транспорта, добираться до работы в Москве.
О.Бычкова: С пятью пересадками на метро и автобус.
М.Евраев: Конечно, т.е. первый момент это увеличение предложения, ну и второе - прозрачность в распределении земельных участков.
О.Бычкова: Одну минуту. Когда вы говорите об этих возможностях увеличения предложения, то сразу же возникает ответ - в Москве ровно это и происходит, уже все, что только можно, точечно застроено, ну предприятия конечно не выведены так, как всем нам хотелось бы, но земельные участки уже практически все распределены и все заняты. Уже просто некуда поставить ногу в Москве.
М.Евраев: Вы знаете. вот я вам скажу так. Вот я живу в районе метро Алексеевская, и вот если так выйти из метро и просто посмотреть вокруг, то вокруг идут одни предприятия, одни гаражи одноэтажные, не высотные гаражные подземные комплексы, а одноэтажные гаражи, идут заброшенные неработающие больницы. которые давно никто не финансирует, и, вы знаете, все время когда я иду домой, я смотрю и думаю, как много места на самом деле, где можно было бы развивать жилищное строительство, можно было бы парки разбивать, понимаете, и так далее. Нам кажется, что этого нет, на самом деле…
О.Бычкова: Огромные такие заброшенные зоны. как в фильме Тарковского.
М.Евраев: Конечно. А сколько у нас пятиэтажек, сколько у нас двух-, трехэтажных домов. Если просто проехаться по городу, то вот обратите внимание на это. Я вот, может конечно, уже в силу своего профессионального интереса, но на такие вещи обращаю внимание.
О.Бычкова: Ну понятно, понятно. Но ведь эту проблему необоснованного, как мы подозреваем, не знаю, как вы подозреваете, но как мы подозреваем, потребители, необоснованного роста цен, одним наведением порядка на заброшенных, бесхозных участках преимущественно на окраинах Москвы или в отдаленных от центра районах не решить, правда?
М.Евраев: Конечно. Но вы знаете, что касается цены, хотелось бы сразу привести пример, который показывает, что у нас действительно цена очень сильно оторвана от себестоимости. Это показывается очень просто - мы взяли недвижимость в Москве и точно такую же недвижимость в городе Дмитрове, это 55 км от Москвы, в Московской области.
О.Бычкова: Очень близко.
М.Евраев: Да, очень близко. Жилье точно такое же, типовое. В Москве это жилье стоит порядка 3 с половиной тысяч долларов, в Дмитрове порядка 800 долларов за квадратный метр. Причем в Дмитрове они тоже не занимаются благотворительностью, и тоже строительная компания продает с извлечением прибыли. Соответственно, мы подумали, может быть, такая дорогая земля в Москве, что такая цена у нас получается, сравнили - в пересчете на квадратный метр получается удорожание одного метра примерно на 350-400 долларов, т.е. нормальная цена была бы в Москве. если бы к 700-800 прибавить 400 долларов.
О.Бычкова: Т.е. 1000 с чем-то…
М.Евраев: Т.е. 1300 долларов США это та цена, которая могла бы быть в Москве на типовое жилье, могла бы быть.
О.Бычкова: Если бы не что?
М.Евраев: Если бы не недостаточность предложения по отношению к спросу. Понимаете, когда спрос существенно превышает предложение, естественно, что на рынке происходит резкий рост цен. Ну, давайте себе представим, что 100 человек заходит в булочную, вот 100 человек зашло и все хотят купить булку, а булок всего 5. Что произойдет с этими булками? Цена на них, видимо, через какое-то время очень сильно поднимется, вот то же самое мы с вами наблюдаем и сегодня, и если уж говорить о последствиях, почему так все произошло, то мы считаем, что сейчас мы с вами наблюдаем последствия того самого локального монополизма, той самой коррупции при предоставлении земельных участков по всей стране, потому что раньше ведь у нас не было аукционов и земельные участки предоставлялись целевым образом, а это значит, что мы, скажем так, "приближенные" компании к органам власти, могли получить…
О.Бычкова: Хорошим людям предоставляли…
М.Евраев: Конечно, понимаете, и вот сейчас эти локальные монополии разрушаются. Мы действительно возбудили уже более 270 дел по всей стране по нарушениям местными органами власти порядка предоставления земельных участков.
О.Бычкова: Т.е. это уже не проблема ценового сговора, да? Сговором только дело не исчерпывается.
М.Евраев: Ну мы просто говорим о том. как решать данную проблему системно. Потому что мы же хотим получить не временный эффект, мы же хотим получить системный эффект, чтоб у нас в принципе не было такой ситуации на рынке, чтоб у нас цена реализации имела отношение к себестоимости, а не превышала ее в несколько раз.
О.Бычкова: Можно вопросы с нашего эфирного пейджера? я напомню его номер - 7256633, есть у нас номер еще для отправки смс-сообщений - +7 495 970 4545. Во-первых, вот важный вопрос от Бориса из Москвы: какую долю рынка занимают 10, например, крупнейших строительных компаний Москвы? Если эта доля относительно мала, то можно ли вести разговор о ценовом сговоре? Сколько вообще в Москве компаний, которые делают погоду на самом деле? И сколько вы собираетесь опросить?
М.Евраев: Вы знаете, мы конечно будем опрашивать компании, которые имеют более или менее значимую долю на рынке. Что же касается того количества, их действительно десятки, этот вопрос нужно анализировать. Я не хотел бы просто забегать вперед сейчас и говорить о каких-то выводах, потому что выводы будут после того, как будет проведена проверка. Она, собственно, для этого и ведется.
О.Бычкова: А вот у вас есть уже сейчас список компаний, с которыми вы будете встречаться и задавать им свои вопросы?
М.Евраев: Вы знаете, я думаю, здесь дело будет не столько во встречах, сколько в получении письменных ответов, чтобы были цифры и чтобы эти цифры именно анализировали.
О.Бычкова: Хорошо, в этом списке у вас сейчас сколько названий?
М.Евраев: Поскольку у нас проверку будет проводить территориальное управление по Москве и Московской области, если мы говорим про Москву с вами, то естественно, что перечень готовят они, но в этом списке несколько десятков компаний.
О.Бычкова: Несколько десятков, это в Москве, плюс еще есть Питер, да? есть еще Подмосковье…
М.Евраев: Есть Петербург и Ленинградская область, отдельно изучаются, и второе - это Москва и Московская область, т.е. два наших территориальных управления, которым дано поручение провести соответствующую проверку.
О.Бычкова: Т.е. наверное это будет несколько сотен компаний?
М.Евраев: Ну, дело в том, что… несколько сотен я не могу сказать, но десятки точно.
О.Бычкова: Ага, понятно, еще вопрос с нашего эфирного пейджера, сейчас найду этот вопрос, да - многие аналитики и представители строительного бизнеса говорят, что речь может идти скорее о сговоре не между строительными компаниями, а между строителями и властями. Что вы думаете по этому поводу?
М.Евраев: По этому поводу я думаю, что мы уже возбудили, как я сказал, более 270 дел, именно когда местные органы власти нарушали земельное законодательство, предоставляя участки не на аукционах, а целевым образом. понятно, что это делалось скорее всего не просто так, и по многим из них, по всем случаям, когда мы находим нарушения, мы выносим предписание об отмене актов о предоставлении земельных участков, по всем случаям… Но нужно сказать, что вообще в целом, что дело ведь не только в нарушениях. дело в достаточности участков, которые предоставляются под строительство, а у нас в некоторых субъектах федерации за полгода не было предоставлено вообще ни одного участка под жилищное строительство. Ну вот я хотел бы привести примеры - Курская область, Владимирская область, Ивановская область. За четвертый квартал 2005 года - первый квартал 2006 года в этих областях ни одного участка под жилищное строительство не было предоставлено.
О.Бычкова: Почему?
М.Евраев: Ну, это вопрос к местным органам власти.
О.Бычкова: Ну а какие объяснения существуют?
М.Евраев: Объяснения такие, что им сложно формировать земельные участки, что у них возникают проблемы с финансированием, работой по подведению коммуникаций и так далее. Я думаю, что действительно есть определенные сложности, но это вопрос, в первую очередь, политической воли. Там, где хотят, там все нормально. Если мы посмотрим на Ярославскую область, например, и город Ярославль, то там проходят аукционы, и причем они идут нарастающими темпами, эти аукционы, и много других примеров по стране. Поэтому ведь в первую очередь дело в увеличении предложения. Даже давайте представим себе ситуацию, что мы резко увеличили количество земельных участков, через сколько на них появятся дома? Только через 2-3 года, правильно? Т.е. меры по разрушению тех строительных локальных монополий, которые были, это как раз связь бизнеса и местных органов власти, которая существовала, ее разрушение - процесс, который сейчас идет, но эффект он на следующее утро не может, к сожалению. Было бы очень здорово, но так не получится. Поэтому строительный комплекс сейчас перестраивается, он перестраивается с тех коррупционных рельсов на нормальные прозрачные отношения. Я думаю, что когда этот процесс закончится, то мы увидим и резкое увеличение вводимого жилья.
О.Бычкова: Когда и если?
М.Евраев: Ну вы знаете, кстати, я хочу сказать, что мы предложили деятельность мэров и губернаторов оценивать в том числе по таким критериям, как объем вводимого жилья, как количество предоставляемых участков под жилищное строительство.
О.Бычкова: А цена квадратного метра?
М.Евраев: Цена квадратного метра, к сожалению, от нас не зависит, и не от губернаторов и не от мэров, она определяется рынком.
О.Бычкова А вы кому предложили?
М.Евраев: А мы предложили эту оценку проводить как общественным организациям, так и правительству Российской Федерации, т.е. это такая оценка, которая могла бы быть национальной оценкой, по большому счету.
О.Бычкова: Ну, это правда, это связано с условиями жизни людей на этих территориях.
М.Евраев: Конечно, напрямую.
О.Бычкова: Я напомню, что у нас в прямом эфире начальник управления Федеральной антимонопольной службы по контролю в области недвижимости локальных монополий ЖКХ, Михаил Евраев, и еще много вопросов на пейджере и на сайте "Эха Москвы" в Интернете. Владимир, инженер из Москвы, спрашивает, действует ли ФАС, антимонопольная служба, по собственной инициативе или всегда ждет команды "фас", как в случае с рынком жилья. Я понимаю, что у вас такое название службы, что эта шутка, видимо, уже не первый раз вам встречается.
М.Евраев: Ну конечно.
О.Бычкова: Ситуация вопиющая, а ФАС проснулась только сейчас, пишет Владимир. К этому вопросу сразу еще вопрос: Что еще вы делаете, кроме отслеживания ценового сговора, кроме проверки ситуации с земельными участками, какая еще работа?
М.Евраев: Вы знаете, Владимир, видимо, просто не в курсе той ситуации, что делается…
О.Бычкова: Правильно, поэтому он задал вам вопрос.
М.Евраев: Конечно. Давайте я отвечу. На самом деле, мы начали работать над этой проблемой очень серьезно еще в начале 2004 года, и введение изменений в Земельный кодекс в конце 2004 года, когда были введены аукционы, это было наше предложение, поддержанное Государственной думой. Более того, мы внесли изменения в Градостроительный кодекс, чем облегчили задачу строительным компаниям. облегчили им доступ к коммунальной инфраструктуре, чтобы они не шли на поклон к естественным монополиям, как это было раньше, а те им диктовали условия, а мы постарались разрубить этот гордиев узел. Нельзя сказать, что там больше нет никаких проблем, но существенного продвижения удалось достичь, поэтому мы очень серьезное значение придаем не только нашей контрольной деятельности, но и работе над изменением отраслевого законодательства, в том числе Земельного кодекса, Градостроительного кодекса.
О.Бычкова: А я знаю, что есть такое мнение, что Федеральной антимонопольной службе на самом деле не удалось еще прищучить ни одну монополию.
М.Евраев: Вы знаете, ну я не знаю, почему такое мнение есть, я вам могу привести множество примеров, в частности, компанию Мосэнерго, тот же самый незаконный доход был перечислен ей в бюджет, много других случаев, поэтому я думаю, что… у нас есть сайт Федеральной антимонопольной службы, www.fasgov.ru, и на этом сайте мы и публикуем как раз все наши решения, судебные решения, все, что касается работы нашей службы, и если Владимир и наши радиослушатели посмотрят этот сайт, я думаю, они найдут много информации о том, что удалось сделать по различным направлениям Федеральной антимонопольной службе.
О.Бычкова:: Хорошо, спасибо, вопрос от Вани из Москвы. который говорит, что вы хорошо вызубрили учебник и бойко отвечаете, но вторая квартира, сдаваемая москвичом, это тоже очень неплохо, так, по жизни, пишет Ваня. То есть…
М.Евраев: Это к чему?
О.Бычкова: Это я пытаюсь интерпретировать, т.е. если бы люди не покупали квартиры не для того, чтобы там жить, а для того, чтобы вкладывать деньги, сдавать, на черный день, ну и так далее, понятно… потому что мы знаем, что происходит с банковскими вкладами, депозитами, насколько они справедливы и приближены к инфляции, ну понятно, выгоднее купить квартиру и ждать, пока она вырастет в цене во много раз.
М.Евраев: Конечно.
О.Бычкова: Т.е. если бы, считает Ваня, извините, Ваня, что я вот так пересказываю, что вы написали, если бы люди так не делали, то возможно и не было бы такого ажиотажного спроса.
М.Евраев: Дело заключается в том, что ФАС никак не может повлиять на людей, чтобы они делали так или не делали. Если люди считают необходимым вкладывать средства, чтобы получить доход, в недвижимость, значит, люди будут это делать. Вопрос заключается в том, что когда люди это делать перестанут. Люди это делать перестанут тогда, когда недвижимость не будет расти такими темпами, какими она растет сейчас. За последний год только в Москве цена выросла в два раза. Как это можно изменить? Только увеличением предложения. Если предложение будет резко увеличено, что произойдет? Произойдет то, что недвижимость перестанет резко дорожать, а в некоторых случаях она может даже подешеветь. Я сейчас говорю не про Москву, а в целом по стране, по всем крупным городам.
О.Бычкова: Не доживем мы до этого.
М.Евраев: Нет, ну а почему, кстати? Я хочу сказать. что год назад, в Санкт-Петербурге цены в некоторых районах упали до 10% на жилую недвижимость, именно потому что сложилась ситуация. она была недлого, несколько месяцев, летом, но была такая ситуация.
О.Бычкова: А потом они поднялись на 50…
М.Евраев: Они поднялись, да, но если бы этот эффект был бы закреплен в тот момент, если бы спрос потом не начал расти опережающими темпами, то вот наглядная ситуация, и люди стали продавать квартиры, которые вкладывали деньги с инвестиционной целью, потому что они видят, что они не получают, а теряют деньги, цены падают. И любой рынок проходит такие изменения, резкий скачок цен и резкое падение. Я уверен, что и на рынке недвижимости такие кризисы будут.
О.Бычкова: Вопрос от Ольги. Она считает, что вы хотите установить государственные цены, и полагает, что это глупость, потому что цены диктует спрос.
М.Евраев: Ну я не знаю, с чего Ольга взяла, что мы хотим установить государственные цены, нигде мы такого не говорили. Если речь идет о сговоре, то, конечно же, если было нарушено законодательство и удастся доказать наличие сговора, то я думаю, потребителя в первую очередь интересует, чтобы цена вернулась в то свое состояние, которое было до этого сговора, но это не установление государственных цен.
О.Бычкова: Владимир просит сообщить. куда пожаловаться и позвонить на незаконное предоставление земельных участков.
М.Евраев: Лучше всего это сделать в территориальное управление по тому субъекту Российской Федерации, где проживает Владимир.
О.Бычкова: Антимонопольной службы?
М.Евраев: Да, у нас 74 территориальных управления, они покрывают всю территорию РФ, и лучше всего обратиться в соответствующее территориальное управление ФАС.
О.Бычкова: Ну что ж, на этом мы закончим. Спасибо большое Михаилу Евраеву, начальнику управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в области недвижимости локальных монополий и ЖКХ. Итак, вместе с Генпрокуратурой ФАС проводит… уже начал проводить?
М.Евраев: Да.
О.Бычкова: Вы уже приступили к этому?
М.Евраев: Соответствующее поручение дано территориальным управлениям.
О.Бычкова: Т.е. по всей стране…
М.Евраев: Не по всей стране.
О.Бычкова: Только по перечисленным субъектам - Москва, Санкт-Петербург и Московская область.
М.Евраев: Да, абсолютно верно.
О.Бычкова: А в других городах и регионах ситуация не такая?
М.Евраев: В других городах нет такой острой ситуации, как она сложилась в Москве и Санкт-Петербурге, и давайте посмотрим, что получится в Москве и Санкт-Петербурге, а дальше будем делать выводы.
О.Бычкова: Через 2-3 месяца, как сказал наш гость, можно будет посмотреть, что получилось, и сделать выводы. Ну, мы будем, конечно, за этим следить. Это ситуация, которая касается буквально всех, спасибо вам.
М.Евраев: Спасибо.