Часто задаваемые вопросы

Правила заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новой срок (в том числе изначально заключенных на срок менее одного года по результатам торгов) установлены частями 9-11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции).

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора аренды на новый срок минимальный срок, на который перезаключается договор, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не устанавливают максимальный срок, на который может быть перезаключен такой договор.

Учитывая изложенное, срок действия договора аренды государственного (муниципального) имущества в случае его перезаключения определяется сторонами договора самостоятельно с учетом положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закон о защите конкуренции.

Согласно статье 16 Федерального закона о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Приказом Минстроя России от 11.11.2021 № 817/пр утверждены методические рекомендации по формированию субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Так, согласно пункту 1.2 вышеприведенного Приказа, подготовку программы переселения рекомендуется осуществлять исходя из их целей и задач, поименованных указанным пунктом, в том числе эффективности использования бюджетных средств, в том числе полученных за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

При этом действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена возможность отбора регионального оператора по строительству жилья в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Учитывая изложенное, наделение юридического лица статусом регионального оператора по строительству жилья в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, может рассматриваться антимонопольным органом в качестве нарушения запретов, установленных статьями 15, 16 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» договоры о комплексном освоении территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу указанного Федерального закона), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью6 указанной статьи.

При этом изменение и расторжение таких договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день их заключения.

Так, Согласно части 1 статьи 12.2 Закона о содействии развитию жилищного строительства в редакции, действовавшей на момент заключения заявителем договора, единый институт развития вправе совершать в том числе предоставление земельных участков единого института развития для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, по результатам аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьями 16.1 и 16.7 указанного закона.

В соответствии с частью 14 статьи 16.1 Закона о содействии развитию жилищного строительства лицо, которому земельный участок единого института развития передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с указанным федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка единого института развития или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком единого института развития другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка единого института развития, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.

Вместе с тем вывод о наличии или отсутствии признаков нарушения антимонопольного законодательства может быть сделан антимонопольным органом по результатам сбора и анализа доказательств в ходе рассмотрения заявления или материалов, исходя из конкретных обстоятельств, сведений и документов, имеющихся на момент принятия такого решения.

В настоящее время обязанность проведения торгов по отчуждению имущества, принадлежащего государственному бюджетному учреждению, законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

При этом отчуждение имущества государственным бюджетным учреждением на конкурентной основе позволяет обеспечить равный доступ всех заинтересованных в приобретении данного имущества лиц и препятствует ограничению, недопущению, устранению конкуренции.

На основании изложенного при отчуждении имущества, принадлежащего государственному бюджетному учреждению, ФАС России рекомендует проводить аукционы в соответствии с приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Кроме того, в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая изложенное, заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок может быть осуществлено без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при условии, что договором не установлен запрет на его заключение на новый срок и предельный срок действия договора не ограничен законодательством, а также при отсутствии оснований для отказа арендатору в таком заключении, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно статьям 39.3, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, возможно по основаниям, установленным законом.

Раздел, возникновение или сохранение прав на образуемые и изменённые земельные участки установлены нормами статей 11.4, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом согласно подпункту 2 пункта 7 статьи 11.4 ЗК РФ в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве в том числе аренды, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 ЗК РФ, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в её утверждении с указанием оснований для отказа.

В соответствии с пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка может быть в том числе несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории (подпункты 4, 5 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ).

При этом пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ установлены случаи, при которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. К таковым, в частности, относится образование земельного участка из предоставленного для комплексного развития территории земельного участка.

Статьей 15 Закона о защите конкуренции установлены запреты на ограничивающие конкуренцию акты; действия (бездействие) органов власти, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций.
При установлении взаимосвязи между внесением изменений в условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, и последствиями в виде ограничения конкуренции или возможностью их наступления, антимонопольным органом может быть сделан вывод о наличии нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Обращаем внимание на необходимость учета следующих положений законодательства Российской Федерации и судебной практики.

Изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур допускается в пределах, установленных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия такого договора могут быть изменены, если таковые не имели существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно позиции, изложенной в пункте 41 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 2
«О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований антимонопольного законодательства.

Продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 32.1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации).

Вместе с тем действие Закона о приватизации не распространяется на указанное в пункте 2 статьи 3 Закона о приватизации имущество, в том числе имущество федеральных государственных унитарных предприятий.

Отчуждение указанного государственного и муниципального имущества регулируется иными федеральными законами и (или) иными нормативными правовыми актами (абзац 16 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации).

При этом согласно пункту 2(1) постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» (далее — Постановление № 739) сделки по продаже имущества федеральных государственных унитарных предприятий осуществляются путем продажи имущества на аукционе в соответствии Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее — Правила).

Таким образом, Постановление № 739 распространяет свое действие на имущество, продажа которого требует от собственника согласования в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам государственной власти, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты
и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

По мнению ФАС России, в целях недопущения, ограничения, устранения конкуренции в случаях, если порядок в отношении продажи имущества унитарных предприятий не утвержден нормативным правовым актом соответствующего уровня, ФАС России в целях недопущения, ограничения, устранения конкуренции рекомендует проводить торги
по отчуждению такого имущества в соответствии с Правилами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона № 58-ФЗ Правительство Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, вправе определить случаи установления в 2022 году льготной арендной платы по договорам аренды указанных земельных участков и размер такой платы. Размер арендной платы не может быть менее одного рубля и устанавливаться на срок более 1 года.

Исключений из данного правила ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни Законом № 58-ФЗ не предусмотрено.

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) регулируется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Отчуждение государственного или муниципального имущества не относится к сфере регулирования данной статьи. Согласно части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок заключения договоров, предусмотренный данной статьей, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Передача прав на земельные участки, в том числе находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с ЗК РФ.

В части мены земельных участков важно учитывать следующее.

Согласно статье 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже, предусмотренные главой 30 ГК РФ, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Закупка имущества для муниципальных нужд Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Заключение договоров в обход предусмотренных данными законами процедур может иметь признаки ограничения конкуренции и нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Основания прекращения аренды земельного участка установлены пунктом 2 статьи 45, статьёй 46 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Такие основания предусмотрены, в частности, статьями 619, 620 ГК РФ.

Таким образом, основания расторжения договора аренды земельных участков должны соответствовать нормам земельного и гражданского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.36 ЗК РФ.

Заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в нарушение порядка, предусмотренного ЗК РФ, может приводить к преимущественным условиям ведения хозяйственной деятельности и иметь признаки ограничения конкуренции.

Относительно внесения изменений в условия договоров аренды земельных участков, заключенных по результатам проведения торгов, отмечаем следующее

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам торгов, в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, возможно в следующих случаях:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Учитывая изложенное, условия заключенных договоров, могли повлиять на принятие потенциальным участником решения об участии в торгах, а следовательно и на цену договора.

При установлении взаимосвязи между внесением изменений в условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, либо для принятия потенциальным участником решения об участии в торгах и последствиями в виде ограничения конкуренции или возможностью их наступления антимонопольным органом может быть сделан вывод о наличии нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «Закона о защите конкуренции».

в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия) в целях указанного Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества.

Согласно положениям статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Кроме того, согласно части 3 статьи 17 Закона о защите конкуренции, наряду с установленными частями 1 и 2 данной статьи запретами, при проведении торгов запрещается ограничение конкуренции между участниками торгов путем включения в состав лотов товаров, работ, услуг, технологически и функционально не связанных с товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов.

Таким образом, включение в состав одного лота нескольких объектов недвижимого имущества в том числе объекта культурного наследия возможно при условии соблюдения ограничений, установленных антимонопольным законодательством.

При этом согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Таким образом, в случае отнесения указанного в обращении имущества к неделимому, продажу такого имущества возможно осуществить на аукционе, предусмотрев при этом в договоре обязанность выполнения покупателем имущества необходимых условий.

Вместе с тем вывод о наличии или отсутствии признаков нарушения антимонопольного законодательства может быть сделан антимонопольным органом только по результатам сбора и анализа доказательств в ходе рассмотрения заявления или материалов, исходя из конкретных обстоятельств, сведений и документов, имеющихся на момент принятия такого решения.

В рамках полномочий, предусмотренных пунктом 1 части 1 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 №o 331, ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части проверки обоснованности устанавливаемых хозяйствующими субъектами цен на товары в случае, если данные хозяйствующие субъекты занимают доминирующее положение на соответствующем товарном рынке, а также в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений или осуществления антиконкурентных действий Условия, на основании которых положение хозяйствующего субъекта может быть признано доминирующим, установлены статьей 5 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Вместе с тем рынки розничной торговли продовольственными товарами являются конкурентными с большим количеством участников.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, как оптовые, так и розничные цены на продовольственные товары не подлежат государственному регулированию, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о торговле).

Закон о торговле предусматривает возможность государственного регулирования цен на социально значимые продовольственные товары. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2010 № 530 утвержден перечень отдельных видов социально значимых продовольственных товаров первой необходимости, в отношении которых могут устанавливаться предельно допустимые розничные цены, и правила установления предельно допустимых розничных цен на такие товары.

Согласно пункту 3 указанных правил, подготовка предложений об установлении предельных розничных цен на продовольственные товары осуществляется Министерством экономического развития Российской Федерации по результатам оперативного анализа состояния розничных цен на продовольственные товары и с учетом влияния сезонного фактора на динамику цен.

ФАС России поручила территориальных органам усилить контроль за ценообразованием в регионах. Служба постоянно анализирует изменение цен всех этапах товаропроводящей цепочки – от производителя до продавца. Анализ ведется на предмет злоупотребления доминирующим положением, наличия запрещенных антимонопольным законодательством соглашений или согласованных действий. В случае выявления нарушений антимонопольного законодательства ведомство незамедлительно принимает меры реагирования.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»,  жалоба возвращается заявителю в случае, если жалоба не содержит сведения, предусмотренные частью 6 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, в том числе указание на обжалуемые торги (если размещение информации об обжалуемых торгах на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации), указание на адрес сайта, на котором она размещена.

Жалоба, не содержащая указание на обжалуемые торги, не подлежит рассмотрению ФАС России и возвращается Заявителю в соответствии с частью 9 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем заявитель вправе направить повторно жалобу в порядке и сроки, установленные статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», жалоба возвращается заявителю в случае, если жалоба не подписана или подписана лицом, полномочия которого не подтверждены документами.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью.

Жалоба, поступившая в адрес ФАС России, не подписанная действующей электронной подписью заявителя, не может быть признана равнозначной исполненной
на бумажном носителе с собственноручной подписью и возвращается Заявителю в соответствии с частью 9 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем заявитель вправе направить повторно жалобу в порядке и сроки, установленные статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

правила заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новой срок (в том числе изначально заключенных на срок менее одного года по результатам торгов) установлены частями 9-11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции).

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора аренды на новый срок минимальный срок, на который перезаключается договор, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не устанавливают максимальный срок, на который может быть перезаключен такой договор.

Учитывая изложенное, срок действия договора аренды государственного (муниципального) имущества в случае его перезаключения определяется сторонами договора самостоятельно с учетом положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закон о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Кроме того, в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Учитывая изложенное, заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок может быть осуществлено без проведения торгов на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при условии, что договором не установлен запрет на его заключение на новый срок и предельный срок действия договора не ограничен законодательством, а также при отсутствии оснований для отказа арендатору в таком заключении, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В рамках антимонопольного регулирования ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части обоснованности устанавливаемых хозяйствующим субъектом цен на товары (услуги), в случае, если данный хозяйствующий субъект занимает доминирующее положение, а также в части обоснованности ценообразования на товары в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений.

Рынок жилой недвижимости в Российской Федерации в целом является конкурентным.

Хозяйствующие субъекты вправе самостоятельно устанавливать цены на реализуемое недвижимое имущество в зависимости от конъюнктуры рынка.

Государственное регулирование цен в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.02.1995 № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)».

Согласно законодательству Российской Федерации цены на жилую недвижимость не подлежат государственному регулированию.

Вместе с тем, несмотря на наличие рыночных факторов, влияющих на рост цен, ФАС России изучает обстоятельства на предмет наличия признаков нарушения антимонопольного законодательства.

В случае обнаружения признаков нарушения антимонопольного законодательства, антимонопольным органом принимаются меры антимонопольного реагирования.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены— в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 11 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства.

Учитывая изложенное, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с соответствующими лицами на условиях, включающих предельные параметры разрешенного строительства, указанных в извещении о проведении аукциона.

Пунктом 8 статьи 448 ГК РФ определены случаи изменения сторонами условий договора, заключенного по результатам торгов, когда его заключение в соответствии с законодательством допускается только путем проведения торгов.

Изменение условий договора, имеющих существенное значение для определения цены на торгах не допускается.

Вместе с тем максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства имеют существенное значение для определения цены на торгах, так как влияют на количество потенциальных участников торгов, заинтересованных в земельном участке.

Учитывая изложенное, изменение сторонами такого условия договора может привести к ограничению, устранению, недопущению конкуренции, и, как следствие, к нарушению антимонопольного законодательства.

Порядок подготовки, организации и проведения аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 3, подпункту 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ одним из этапов проведения аукциона, а также образования земельного участка для его продажи либо предоставления в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений путем проведения аукциона, является получение информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности 01.09.2021 вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2021 № 276-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так, в связи с вступившими изменениями, статьей 52.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации было определено, что к сетям инженерно-технического обеспечения, в понимании ГрК РФ, относятся сети электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сети связи.

Кроме того, указанным законом введена часть 7.1 статьи 57.3 ГрК РФ, согласно которой в случаях, предусмотренных, в том числе, ЗК РФ, информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) может быть запрошена органом государственной власти, органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 57.3 ГрК РФ, в целях, не связанных с подготовкой градостроительного плана земельного участка.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения). Таким образом, ЗК РФ, устанавливая порядок подготовки и организации аукционов по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливает обязательность размещения сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлен запретна осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

В связи с этим отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения противоречит требованиям, установленным подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11ЗК РФ, а также может содержать признаки нарушения статьи 17 Закона о защите конкуренции.